Анализ нормативных правовых актов по проекту «Защита прав при осуществлении инвестиционных проектов в муниципальных образованиях»

АНАЛИЗ нормативных правовых актов

по проекту «Защита прав при осуществлении инвестиционных проектов в  муниципальных образованиях»


 

Оформление земли собственниками помещений в многоквартирных домах в Хабаровском крае
 

     В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Статья 36 Жилищного кодекса РФ дает перечень принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме  на праве общей долевой собственности.

      Состав общего имущества определяется:

     а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

     б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

     в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

      В состав общего имущества включаются:

     а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

     б) крыши;

     в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

     г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

     д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

     е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

     ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

      При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

      В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

      В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

      В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

      В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

      Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

      Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
 

     Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

      Собственники помещений в многоквартирном доме  выбирают один из способов управления многоквартирным домом:

     1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

     2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

     3) управление управляющей организацией.

      Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

     В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

      Как и в ранее действовавшем Законе о ТСЖ (ст. 7), в общее имущество многоквартирного дома (ранее - кондоминиума) входит земельный участок, на котором тот расположен (ст. 36 ЖК РФ). Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений  регулируется статьей 273 ГК РФ. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

      В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

     Согласно статье 15 Федерального закона  "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу данного Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

     В этой связи в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения, согласно которым при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. Если помещение в многоквартирном доме принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то в Реестре указывается размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение. Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то в Реестр вносятся сведения о помещении, принадлежащем участнику общей долевой собственности, и указывается, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения.

     Согласно статье 16 Федерального закона  "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации  и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

     Поскольку земельные участки в существующей застройке, на которых расположены многоквартирные дома, в большинстве случаев до настоящего времени еще не сформированы, то поступят они в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме очень нескоро. Для таких случаев Законом предусмотрено специальное правило: если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, наделено правом обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Закон умалчивает о том, на кого будут возложены расходы по проведению соответствующих землеустроительных работ и оформлению весьма обширной документации. Однако ни у кого не возникает сомнений в том, что бремя расходов ляжет на будущих сособственников земельного участка, т.е. собственников помещений в многоквартирном доме.
 

     Анализ немногочисленной судебной практики по вопросу предоставления земельного участка показывает, что основной ошибкой обращающихся является в органы местного самоуправления (ОМС) неправильная формулировка предмета обращения в заявлении. В заявлении должно быть четко указано, что граждане обращаются в ОМС с заявлением о формировании земельного участка и передаче его в общую долевую собственность собственникам многоквартирного дома. Несоблюдение этого требования ведет к отказу в удовлетворении исковых требований при обращении собственников за защитой своих прав в судебные органы.
 

     С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включается в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона.

      С заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться  лица  или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.

      Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

     1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

     2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

     1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

     2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

     3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

     4) выбор способа управления многоквартирным домом;

     5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

     К полномочиям товарищества собственников жилья относится:

     1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

     2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались вступить в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Причем это - не договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет: а) передачи ими своих полномочий товариществу для реализации последним прав, предусмотренных п. п. 1 - 3 ч. 1, п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 137, п. 8 ст. 138; б) установления размеров обязательных платежей; в) установления срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и др.;

     3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

     4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ обязано своевременно заключить договоры со специализированными организациями, осуществляющими техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем, санитарное содержание, а также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, осуществлять контроль по заключенным договорам, требовать исполнения таких договоров;

     5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество. Товарищество обязано своевременно определить расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы, а также установить размеры платежей для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности; проинформировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения. Осуществлять контроль за эксплуатацией общего имущества;

     6) соблюдать права и законные интересы собственников помещений. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений и в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ получать их согласие на: реконструкцию многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

     эксплуатацию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

     7) предотвращать или прекращать действия третьих лиц, затрудняющие реализацию прав собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме или препятствующих этому. В случае невозможности самостоятельно устранить нарушения ТСЖ обязано направить соответствующую информацию для привлечения виновных к ответственности;

     8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
 

     В соответствии со статьей 1 Федерального закона  "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

      Ясно, что речь идет о возникновении права собственности только на земельный участок, границы которого установлены, межевание  проведено, ибо до момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок ни как объект недвижимости, ни как объект прав еще не существует, поскольку недвижимостью признается лишь индивидуально-определенная вещь, т.е. вещь, индивидуализированная до степени невозможности смешения со сходной вещью. Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Индивидуализация земельного участка является итогом проведения работ по его кадастровому учету, в результате которых участок приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из состава других объектов недвижимости: местоположение (адрес), описание границ, площадь, целевое назначение (категория земель и разрешенное использование), кадастровый номер.

      Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

     Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
 

     По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации в отношении общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме предусматривается, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Закон включает земельный участок в состав общего имущества, следовательно, возникновение права собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, закон не связывает с моментом государственной регистрации. Право общей долевой собственности на земельные участки, в отношении которых кадастровый учет был произведен до введения в действие ЖК РФ, возникло с 1 марта 2005 г., тогда как право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельные участки, которые не были сформированы до введения в действие ЖК РФ, возникнут с момента их формирования и проведения кадастрового учета. В обоих случаях возникновение права не связано с проведением государственной регистрации в ЕГРП. Видимо, замысел законодателя был направлен на исключение или упрощение процедуры признания и оформления прав на земельные участки, однако цель вряд ли  оказалась достигнутой,  отсутствует в Едином государственном реестре прав сведения о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимости. Всякое действие, направленное на развитие имущественного комплекса многоквартирного дома, неминуемо повлечет за собой необходимость проведения государственной регистрации прав на земельный участок.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

     Основными целями и задачами государственной регистрации прав на недвижимость являются:

     1. Обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота.  

     2. Обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности.  

     3. Обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.

     Регистрационный процесс начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав. К числу основных документов следует отнести:

     а) заявление о государственной регистрации;

     б) документы, удостоверяющие личность физического лица и юридических лиц:

     - документы, удостоверяющие личность;

     - доверенности;

     - учредительные документы;

     - свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

     - свидетельство о постановке на учет (с указанием ИНН) в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации;

     в) документы, содержащие описание объекта недвижимости;

     г) правоустанавливающие документы:

     - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

     - договоры и другие сделки в отношении недвижимости имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

     - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

     - свидетельства о праве на наследство;

     - вступившие в законную силу судебные решения;

     - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

     - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи прав на момент ее совершения.

     д) документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.

     Правоподтверждающие документы:

     свидетельство о государственной регистрации права

     или выписка из ЕГРП, выданное Федеральной регистрационной службой.

     Эти документы свидетельствуют о признании государством прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о государственной регистрации права и выписка и ЕГРП содержат наименование и краткое описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах недвижимости, сведения о зарегистрированных правах и данные о правообладателе, а также информацию о существующих на дату оформления документа ограничениях (обременениях) прав.

     Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации сделок с недвижимостью, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета недвижимости.

     Законодатель наделил Федеральную регистрационную службу необходимыми полномочиями по проверке законности сделки. Осуществляя эти полномочия, Федеральная регистрационная служба вправе в случаях, прямо установленных законом, при приемке документов требовать дополнительные документы.

     В связи с тем, что государственная регистрация носит публичный характер, перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть доступен для ознакомления заинтересованных лиц.
 

     Ввиду предстоящего определения границ земельных участков в существующей застройке, поступающих в собственность домовладельцев многоквартирных домов, интерес представляет вопрос о том, каким же должен быть подобный участок. Ясно, что размер участка не должен сводиться к так называемому пятну застройки и площади, необходимой для технического обслуживания и эксплуатации дома.

     Градостроительный кодекс РФ (ст. 58 - 59) обязывает архитектурно-планировочные и земельные органы провести размежевание земельных участков, чтобы каждый дом независимо от формы собственности на него знал, какой участок закреплен за ним. Это относится как к старой, так и к новой застройке.

      Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации предусматривает, что на территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки.

     В случае если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель.

      При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.

     Под межеванием земельного участка согласно Федеральному закону "О государственном земельном кадастре" понимаются мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

     Границами территории участка являются границы землепользования. Участок жилой, смешанной жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории. Придомовая территория включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха. Площадки для игр и отдыха следует проектировать по норме 0,5 - 0,7 кв. м/чел. Расстояние от окон домов до границ площадок отдыха и игр - не менее 10 м. При условии обеспечения минимальной нормы озеленения на придомовых территориях рекомендуется проектировать размещение спортивных площадок по норме 0,8 - 0,9 кв. м/чел. Расстояние от окон жилых домов до границ спортплощадок следует принимать от 20 до 40 м в зависимости от шумовых характеристик. Очевидно, что придомовая территория может существенно различаться в зависимости от места расположения дома. Например, районы старой, исторической части города, как правило, характеризуются большей плотностью застройки, тогда как районы новостроек, напротив, отличаются свободной планировкой. Однако в любом случае земельный участок, переходящий в собственность домовладельцев многоквартирного дома, должен включать придомовую территорию.

     К сожалению, в последнее время получают распространение случаи нарушения прав домовладельцев со стороны должностных лиц ТСЖ. Следует иметь в виду, что гражданин наделен правом обратиться в суд с жалобой, если считает, что неправомерными действиями органа некоммерческой организации нарушены его права. При этом к действиям, подлежащим судебному обжалованию относятся как единоличные, так и коллегиальные действия.
 

     1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

     2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

      Способы защиты гражданских прав. Защита гражданских прав осуществляется путем:

     признания права;

     восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

     признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

     признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

     самозащиты права;

     присуждения к исполнению обязанности в натуре;

     возмещения убытков;

     взыскания неустойки;

     компенсации морального вреда;

     прекращения или изменения правоотношения;

     неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

     иными способами, предусмотренными законом.

     В отличие от описанных юридических действий самозащита права представляет собой совершение действий фактического порядка. Необходимо различать меры самозащиты "превентивного характера и меры активно оборонительного характера". Из числа первых можно привести такие меры, как охрана имущества, как установка дверей повышенной прочности, сигнализаций и систем видеонаблюдения, вторые же относятся к институтам необходимой обороны и крайней необходимости. Так, собственник, защищая помещение от вторжения, вправе применить силу и причинить вред, пределы необходимой обороны и крайней необходимости полагаются прежде всего характером того обстоятельства, что послужило основанием для их применения (ст. 1066 и 1067 ГК РФ).
 

     Как видно из всего вышеизложенного процесс оформления земельных участков в общедолевую собственность собственников в многоквартирном доме представляется довольно сложным, учитывая значительную трату времени на подготовку необходимого пакета документов, финансовые затраты и необходимость овладения минимумом необходимых для данного процесса юридических знаний. И, конечно, большую помощь в оформлении права собственников многоквартирных домов на земельные участки под данными домами могли бы оказать ОМС, упорядочив данный процесс в виде принятия соответствующих муниципальных актов.

     К сожалению,  правовая база в городском округе не содержит соответствующих актов, которые упорядочили бы подготовку необходимого пакета документов и позволили  собственникам многоквартирных домов сэкономить время и деньги при оформления права на земельный участок под многоквартирным домом.

     В правовой базе Хабаровского края имеется:

      а) распоряжение Губернатора  Хабаровского края от 19 сентября 2007 г. N 508-р «О мерах по реализации Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ  «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на территории Хабаровского края», где в п. 6. рекомендовано главам муниципальных образований городских округов и поселений края в срок до 01 февраля 2008 г.:

     6.3. Обеспечить принятие муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличие товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования, не менее чем в пяти процентах многоквартирных домов, при условии увеличения количества таких товариществ до 01 января 2010 г. не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов.

     6.4. В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" подготовить и утвердить графики проведения работ по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложен на первого заместителя Председателя Правительства края по вопросам строительства и топливно-энергетического комплекса Попова В.А.

     б) постановление мэра города Хабаровска от 09 апреля 2007 года № 465 «Об утверждении мероприятий по созданию ТСЖ, активизации работы с домовыми, уличными комитетами в городе Хабаровске на 2007 год», где п.4.5 постоянно предусмотрено размещение на информационных стендах  информации о правах и обязанностях собственников помещений многоквартирных домов. Ответственные - управление ЖКХ и  ЭЖФ,  комитеты по управлению   округами.
 

     Совершенно актуальным на данном этапе является оказание методической помощи собственникам многоквартирных домов. В частности, такая помощь могла быть оказана органами местного самоуправления при подготовке пакета документов для регистрации земельного участка в общедолевую собственность. Для объективности вопроса- как осуществляется процесс оформления земельных участков в общедолевую собственность под многоквартирными домами  товариществами собственников жилья в городе Хабаровске, экспертом была предпринята попытка получить данную информацию. Экспертом были поставлены две задачи:

     получить сведения о ТСЖ, которые уже оформили земельные участки либо ведут подготовку для оформления участков;

     изучить пакет документов, которые требуют от ТСЖ для регистрации земельных участков.

     Уже получение сведений о ТСЖ, которые уже оформили земельные участки либо ведут подготовку для оформления участков, оказалось невыполнимой задачей, так как эти сведения составляют конфиденциальную информацию и ни Росрегистрация, ни управление ЖКХ администрации города Хабаровска, ни округа такую информацию отказались разглашать. Эксперту пришлось провести оперативно-розыскные мероприятия и психологические приемы, чтобы получить хотя бы телефон ТСЖ, которое ведет подготовку документов для регистрации земельного участка. И эти усилия оказались не напрасными и телефон дали. Вторая задача - получить перечень документов, требуемых для регистрации участка, оказалась труднее и невыполнимее. Три дня было потрачено на эту попытку в Росрегистрации, управлении ЖКХ администрации города, управлении архитектуры администрации города, земельном отделе. Отправляли в различные кабинеты, ходила с этажа на этаж, из управления в управление, даже настойчиво предлагали сходить к архитектору, но заветный перечень так и не был получен.

     Только встреча с председателем ТСЖ внесла в этот вопрос некоторую ясность, что этот вопрос неподъемный для ТСЖ, они занимаются этим уже три года, но на стадию подачи документов еще не вышли, каждый документ из требуемых, требует значительного времени и денег, как, например, изготовление технического паспорта стоит более 50 тысяч рублей, а действителен от 5 лет, не успеют зарегистрировать, будут опять заказывать его изготовление, которое длится 3-4 месяца. Только протокол собрания собственников они переделывали 6 раз.

     Работнику округа, занимающемуся работой с новыми формами в сфере ЖКХ, был задан вопрос о том, где находится информация о правах собственников, которая должна быть постоянно согласно постановлению мэра города Хабаровска от 09 апреля 2007 года № 465 «Об утверждении мероприятий по созданию ТСЖ, активизации работы с домовыми, уличными комитетами в городе Хабаровске на 2007 год». Она пояснила, что такая информация была подготовлена, но ее задробило управление архитектуры администрации города Хабаровска. Таким образом, в органах местного самоуправления, определенные структуры администрации не только не пытаются облегчить процесс оформления земельных участков, но прилагают усилия к саботированию данного вопроса.

     Таким образом, при наличии у собственников многоквартирных домов прав на земельные участки, на которых расположены их дома, все блокируется и органами местного самоуправления и Росрегистрацией. Но вопрос будет решаем, если заплатить большие деньги околоструктурным фирмочкам, имеющим доступ во все нужные управления и отделы.

Эксперт - Кузницова Л.Ф.
 
 

Оформление земли собственниками помещений в многоквартирных домах в Приморском крае
 

     С 1 марта 2005 года федеральное законодательство декларирует собственникам помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельные участки под домом и придомовой территории: достаточно решением общего собрания собственников помещений в доме избрать уполномоченное лицо для формирования земельного участка  и оформить заявление. Это не обусловлено ни выбором способа управления домом, ни другими обстоятельствами.

     Собственность на землю - это самая надежная защита от нежелательного строительства, автостоянки или ларька по продаже алкогольной продукции во дворе дома. Это и возможность построить гараж, действительно доступный для жильцов данного дома, и способ пополнить бюджет дома, передав в пользование часть земельного участка на условиях договора аренды, для восстановления, ремонта, дополнительных услуг, улучшающих качество жизни, комфорта жильцов дома,  снижения тарифа на жилищные услуги в доме. Оформление земельного участка при доме в общую долевую собственность существенно повышает цену квартиры.

     Но главное в собственности на землю еще не стало достоянием общественного сознания. Это - право собственников на новое строительство, т. е. полная юридическая и экономическая возможность улучшить свои жилищные условия без очереди и ипотеки. Потому что главная инвестиция в новое строительство - это земля.

     Представим себе, что собственники создали корпорацию развития микрорайона и получили кредит под залог своей земли. Конечно, экономика проекта очень зависит от конкретики, но вот очень грубая оценка. Примем, что: на месте нескольких пятиэтажек строится жилья в три раза больше; рыночная цена нового квадратного метра $5000., а себестоимость его строительства и расширения инфраструктуры $1600. Разница - это и есть знаменитая земельная рента, возникающая в данном случае из-за ограниченности основного ресурса - земли. В итоге снос каждого квадратного метра в пятиэтажках принесет (5000 - 1600) х 3 = 10200 $, или 2,04 кв. м нового жилья. В этих пределах собственник сможет переехать в новое жилье, обустроить жизнь своих взрослых детей, обеспечить свою старость. Например, можно из 50-метровой квартиры переехать в 75-метровую и притом отложить на старость $135 000 (надо будет также заплатить налоги, но качественно это не меняет картину). Город тоже не останется в накладе: он получит свою долю, пропорциональную доле снесенного неприватизированного жилья, плюс налоги.
 

Доля в праве общей собственности

     Знать о своей доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме должен каждый собственник. В первую очередь это необходимо для реализации права на голосование на общем собрании собственников (ст. 48 ЖК РФ). Размер долей наверняка запросит орган местного самоуправления для принятия решения о передаче земельного участка в общую долевую собственность. И, естественно, устанавливать долю каждого собственника будет налоговый орган, чтобы направить физическим лицам уведомление для уплаты земельного налога. Юридические лица, владеющие помещениями в многоквартирном доме, должны самостоятельно исчислять налог, поэтому порядок расчета доли интересен для них особенно. Итак, если доля неизвестна и подходит время уплаты налога, нужно обратиться к п. 1 ст. 37 ЖК РФ, согласно которому доля в праве общей собственности определяется как отношение площади помещения, принадлежащего организации, к общей площади всех помещений в многоквартирном доме.

     Чиновники Минфина не поленились и в Письмах от 26.12.2006 N 03-06-02-02/154 и от 17.05.2007 N 03-05-05-02/33 рассчитали доли (а затем и налоговую базу по земельному налогу, и сумму налога) на примере. Из разъяснений можно сделать два важных вывода. Во-первых, если в доме есть подземные гаражи, то они как самостоятельные объекты недвижимости, право собственности, на которые принадлежит определенным лицам, участвуют в расчете доли наравне с квартирами и встроенными нежилыми помещениями (например, магазинами и офисами на первом этаже). Во-вторых, плательщикам земельного налога нужно быть аккуратными при применении ставок.

      Налоговые ставки, устанавливаемые нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) (пп. 1 п. 1 ст. 394 Налоговый кодекс РФ).

     На основании приведенной нормы Минфин в Письме от 17.05.2007 N 03-05-05-02/33 делает вывод, что в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые помещения в многоквартирном доме, налоговая ставка, установленная на основании пп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса, не применяется. Поэтому в отношении нежилых помещений, помещений, переведенных в нежилой фонд (в том числе подземных гаражей), ставка 0,3% не применяется.
 

Оформление земельных участков под многоквартирными домами
 

     Жилищный кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 года.  Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"  в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений (квартир, нежилых помещений, например, магазина) в многоквартирном доме.

     При возникновении прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, возможны две ситуации.

        1. Первая ситуация касается земельных участков, которые уже сформированы. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если:

  • земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть до 1 марта 2005 г. (это значит, что в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы, на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка);.

   

  • в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир или собственников нежилых помещений имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации прав.


 

        2. Вторая ситуация касается земельных участков, которые будут формироваться уже после 1 марта 2005 года.

     

      Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме после соблюдения следующего порядка:

      

  • проводится общее собрание собственников квартир и собственников нежилых помещений;
  • на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием  лицо вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка и передаче его в общую долевую собственность;
  • на основании проведенных землеустроительных работ орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка;
  • межевание земельного участка, постановка его на кадастровый учет и составление кадастровой карты/плана земельного участка;
  • проведение государственного кадастрового учета (присвоение кадастрового номера земельному участку);
  • регистрация земельного участка в Федеральной регистрационной службе.


 

Процедура оформления земельных участков под многоквартирными домами.

1этап.

     Подача в орган местного самоуправления на имя главы муниципального образования заявления о формировании земельного участка для последующей передачи в общую долевую собственность собственников помещений (Партизанский проспект, 13, кабинет 3)

     Осуществляет Председатель ТСЖ или уполномоченное собственниками лицо.

     

Список документов,

необходимых для обращения в орган местного самоуправления:

     1. Протокол общего собрания собственников помещений в  многоквартирном доме, содержащий сведения:

  • о форме проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (собрание или заочное голосование);
  • о собственниках помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники;
  • о повестке дня общего собрания;
  • о решении об обращении в адрес главы Администрации муниципального образования за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которым принято данное решение, и о выборе уполномоченного лица.

     2. Копии бюллетеней собственников помещений, участвовавших в голосовании на общем собрании.

     3.Сведения о размере доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

     4.Копии документов об отводе земельного участка (при наличии).

     5.Оригинал сведений из государственного земельного кадастра - кадастровый план территории запрашиваемого земельного участка (получает уполномоченный, ул. Посьетская, 36).

     6.Заявление о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и последующей бесплатной передаче его в общую долевую собственность собственникам помещений.
 

     Примечание:

     В случае необходимости дополнительно могут быть запрошены другие уточняющие документы.
 

Пример повестки дня общего собрания собственников помещений в  многоквартирном доме:
 

     1. О формировании и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка дома №_________ по ул. ___________________
 

     2. О регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества дома №___ по ул. ____________________
 

     3. О выборе уполномоченного для формирования земельного участка дома №___ по ул. _________________, проведения государственного кадастрового учета, регистрации его и наделении уполномоченного правом обращения в органы государственной власти, органы местного самоуправления с соответствующими заявлениями.
 

Пример формулировок принятых решений:
 

     1. Сформировать и поставить на государственный кадастровый учет земельный участок, входящий в состав общего имущества дома № ____ по ул. ___________________  для передачи его в общую долевую собственность собственникам помещений дома.

       За  _____________        Против   _________________       Воздержался______________

     

     2. Зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества дома № ___ по ул. _____________________

     

       За  _____________       Против ___________________      Воздержался ______________    

     

     

     3. Уполномоченным от собственников дома № ___ по  ул. ________________ для формирования земельного участка, проведения  государственного кадастрового учета и регистрации его избрать и наделить полномочиями на право обращения в органы государственной власти и в органы  местного самоуправления с соответствующими заявлениями

     ФИО ______________________  дата рожд: ____________ место рожд: __________________

     Паспорт: Серия _______  Номер  _____________,  кем и когда выдан: ___________________

     Регистрация:___________________________________________________________________

     За   ________________   Против___________________       Воздержался_________________

2 этап.

     Принятие органом местного самоуправления распоряжения об утверждении проекта границ земельного участка.

     На основании проведенных землеустроительных работ (топосъемка, сервитуты в границах предполагаемого земельного участка, копия части плана города, на котором расположен земельный участок, Масштаб 1:500) орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ земельного участка. Этот этап осуществляется Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (УМИГА) по адресу: Партизанский проспект, 20. Любые изменения заявленных собственниками границ земельного участка необходимо согласовывать со специалистами УМИГА до утверждения проекта границ земельного участка. Распоряжение получает уполномоченный по адресу: Партизанский проспект, 13, кабинет 3.
 

3 этап.

     Межевание земельного участка и изготовление кадастровой карты/плана земельного участка. Кадастровая карта (план) земельного участка изготавливается  по заявлению уполномоченного лица в организацию, осуществляющую межевание земель. Межевание производится на основании договора на оказание услуг по межеванию земель, заключенного между организацией, осуществляющей межевание земель и уполномоченным собственниками  лицом. Межевание производится за счет собственников помещений.

     В результате проведенного межевания уполномоченное лицо получает Землеустроительное дело по межеванию земельного участка - 2-й экз. (1-й экз. передается на хранение в государственный фонд данных организацией, осуществляющей межевание земель) и пакет документов на ГКУ (государственный кадастровый учет).
 

     Содержание Землеустроительного дела:

     1.     Пояснительная записка

2.     Акт согласования границ

3.     Схема границ земельного участка

4.     Акт о сдаче межевых знаков на наблюдение за сохранностью

5.     Ситуационный план расположения участка работ

6.     План границ участка

7.     Ведомость вычисления площади земельного участка

8.     План границ части земельного участка

9.     Ведомость вычисления площади части земельного участка

10.     Ведомость вычисления площади части участков (под строением)
 

4 этап.

     Проведение государственного кадастрового учета в отношении земельного участка. Пакет документов на ГКУ относится уполномоченным в Территориальный отдел № 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю (ул. Посьетская, 36, кабинет 2). Земельному участку присваивается кадастровый номер.

     

5 этап.

     Регистрация земельного участка в Федеральной регистрационной службе (ул. Светланская, 72Б).

     

Правовые основы

     Приоритетное право собственников МКЖД

     Согласно п. п. 1, 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ: Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений и в существующей застройке земельные участки, на которых находятся  жилые здания, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

     Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений данного многоквартирного дома (п.1 ст.16 Федерального закона №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») в границах фактического землепользования (п.2,7 ст. 36 ЗК РФ) с момента государственной регистрации  права собственности на  квартиру (жилое, нежилое помещение) в данном доме (ст.23  ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») - прямое указание Федеральных законов, определяющее приоритет собственников помещений на правообладание земельным участком под МКЖД.

     Отчуждение части  застроенных земельных участков, занятых многоквартирными домами, в пользу третьих  лиц, права которых  на общее имущество  многоквартирного дома  без права собственности на квартиры в таких домах  не может возникнуть ни при каких обстоятельствах в силу прямого запрета закона, нарушение которого приведет впоследствии к невозможности восстановительной  реконструкции  многоквартирного дома,  лишая   собственников права  на жилье.

     Порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном пунктами 2-5 cт. 16 Закона №189-ФЗ, с учетом положений пунктов 2, 5, 7  и 8 ст. 36 Земельного кодекса РФ и с соблюдением требований части 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ.

      C 1 января 2007 г. вступили в действие положения статей 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса РФ, согласно которых может быть принято решение о развитии застроенных территорий, если на такой территории расположены:

1)      многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос или реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

     При этом пунктами 3, 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ установлен порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

     Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (с изменениями от 30 марта 1998 г., 21 августа 2000 г.) «Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан» .

Угроза отказа в регистрации земли

и общего имущества и утраты права собственности на жилье

     Статьей 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все, прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков. Таким образом, земельный участок, занятый многоквартирным домом, следует судьбе права собственности на  квартиру в данном доме и момент незаконной его передачи третьим лицам фактически лишает права собственности граждан на их жилье. Если  собственники помещений  дома не смогут отстоять занятый своим  домом земельный участок и оформить его в общую долевую собственность, то, по окончании срока службы   дома,  будут лишены той выкупной стоимости земельного участка, на  которую в силу части 6 статьи 36 ЖК РФ могли бы рассчитывать, если бы воспрепятствовали незаконной передаче части  земельного участка.

     Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ статья 36 Жилищного Кодекса РФ дополнена частью 6, вступающей в силу с 1 января 2007 г.

     6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

     В силу части 3 статьи 27 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»:

     Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

     1) размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;

     2) такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков;

     Аналогична ст. 20 Федерального закона № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

     Препятствия в формировании земельного участка и оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок лишают собственников помещений  возможности заявить на получение денег из Фонда реформирования ЖКХ (согласно 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства) на софинансирование капитального ремонта  систем  жизнеобеспечения своего дома.

          При решении вопроса о возможности признания права на земельный участок необходимо, чтобы земельный участок был сформирован как объект недвижимости, его границы должны быть вынесены в натуру, должен быть составлен кадастровый план и присвоен кадастровый номер.

     Согласно ст. 17 Федерального закона № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. Федерального закона от 18.07.05 № 87-ФЗ), Инструкции по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.96, Методическим рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства, утв. Росземкадастром 17.02.03 межевание земель включает:

     - подготовительные работы по сбору и изучению   правоустанавливающих  и  иных  исходных  документов;

      - полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС)-опорных межевых знаков (ОМЗ);

      - полевое обследование границ размежевываемого земельного участка;

      - составление технического проекта межевания земель;

      - уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых       земельных участков о производстве межевых работ;

      - согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и  пользователями размежевываемых  земельных  участков;

      - сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

      - определение координат  пунктов ОМС и межевых знаков;

     -  определение площади земельного участка;

     -  составление чертежа границ земельного участка;

      -  контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

      - государственный контроль за  установлением и сохранностью межевых знаков;

      - формирование межевого дела;

      - сдача материалов в архив.

     Отсутствие какой - либо из процедуры, описанной выше, и обязательной для исполнения должностными лицами в силу ст. 17 Федерального закона РФ № 78-ФЗ «О землеустройстве»,  нарушает  права и законные интересы смежных правообладателей.

     Единственным доказательством площади и границ земельного участка является кадастровый план земельного участка, изготовленный на основании работ по межеванию. Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, в котором указано, что земельный участок, как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

     Согласно п.п. 1,7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ

     1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

     2. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

     Согласно п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Эксперт - Волкова М.М.