Часть общего обзора судебной практики.

по праву собственности

Обзор судебной практики касающийся
общедолевой собственности в многоквартирных домах.

     Собственникам помещений в многоквартирном доме, которыми являются граждане, юридические лица и муниципалитеты принадлежит на праве общей долевой собственности:

      земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом

     иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

     1. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома

     Правовая позиция судов по вопросу кто может обращаться с заявлением в органы местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом не однозначна.

     Позиция Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ - по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти, а именно органы местного самоуправления осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

      Позиция Конституционного Суда РФ  - с момента принятия Постановления Конституционного Суда от 28.05.2010 N 12-П (вступило в силу немедленно после провозглашения) обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений, в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.     (1)

_________________________

(1) Из вывода Конституционного Суда РФ: Федеральному законодателю надлежит внести в жилищное законодательство изменения, направленные на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания собственников помещений.
 
 

     Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом у собственников помещений в многоквартирном доме возникает:

     - в силу закона с момента введения в действие Жилищного Кодекса РФ, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет,

     - в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

     Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

     Земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме после того, как завершен процесс его формирования и проведен его государственный кадастровый учет. Деятельность органов местного самоуправления ограничивается лишь участием в процессе формирования земельного участка.

     Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом осуществляется без принятия органами местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него. Каких-либо актов органов местного самоуправления о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

     Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (муниципалитета). Вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. При этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

     В указанных выше случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право:

• требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения,
• на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

     Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия и бездействие органа местного самоуправления:

     - по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом,

     - по разработке документации по планировке территории,

     - действия, предшествующие распоряжению земельным участком, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

     Если в результате таких действий органа местного самоуправления у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

     При рассмотрении указанных исков в суде обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган местного самоуправления.

     Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

     Пункты 66-68 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ; Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3, 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, частей 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина, Е.А. Плеханова »

     2. Правовой режим подвальных помещений

     С момента приватизации первой квартиры в многоквартирном доме муниципальное образование утрачивает право собственности на весь дом, а в жилом доме возникает общее имущество, принадлежащее домовладельцам (собственникам квартир) на праве общей долевой собственности.

     Если по состоянию на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

     Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

     Для отнесения подвального помещения к общему имуществу жилого дома, а именно его квалификации как технического подвала или отказа в ней, необходимо установить совокупность обстоятельств, к которым относятся возможность самостоятельного использования помещения и наличие инженерных коммуникаций или иного обслуживающего оборудования.

     Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № N А65-7624/2008-СГ3-14/13      

Постановлении      (2), Обобщение Верховного Суда УР от 30.04.2009 "Справка о результатах обобщения судебной практики за 2006 - 2008 годы по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество"

_________________________

(2) Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом  толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.